Frais crédit immobilier : les frais annexes à négocier en 2024

Quels sont les frais annexes au prêt immobilier ?

Les frais annexes à la souscription de votre crédit immobilier

Les frais liés à la souscription de votre crédit immobilier sont nombreux : frais de dossier, de garantie, d’assurance, intérêts, et IRA, entre autres. Certains sont à payer directement à la banque, tandis que d’autres relèvent d’organismes externes. Certains frais doivent être réglés au moment du déblocage des fonds, tandis que d’autres s’appliquent tout au long de la durée du prêt.

Il est crucial de bien repérer tous ces frais annexes, car beaucoup d’entre eux sont négociables. MonCreditEnLigne est là pour vous aider à faire le point sur l’ensemble des coûts qui s’ajoutent au montant total de votre crédit immobilier.

Le coût d’un prêt immobilier

Le coût d’un prêt immobilier, exprimé par le TAEG, ne se limite pas seulement aux intérêts. Il inclut également d’autres frais qui augmentent le montant total à rembourser. Cependant, une bonne nouvelle est que certains de ces frais, notamment l’assurance emprunteur, peuvent être négociés afin de réduire le coût global.

Qu’est-ce que le TAEG ?

Le coût d’un crédit immobilier est exprimé par le Taux Annuel Effectif Global (TAEG), qui est un indicateur clé car il inclut tous les frais associés à l’obtention du financement. La banque se rémunère à travers les intérêts d’emprunt, qui sont déterminés par le contexte monétaire (comme les taux des marchés obligataires) et varient en fonction du profil de l’emprunteur et de la durée de remboursement. Actuellement, on observe un taux moyen d’environ 3,50 % pour un prêt sur 20 ans.

À cela s’ajoutent d’autres frais inévitables, tels que les frais administratifs et ceux liés à la sécurisation du crédit immobilier. La garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution) fait partie du TAEG, mais ne peut pas être négociée. Il est également important de noter que les frais d’acquisition, souvent appelés frais de notaire, ne sont pas inclus dans le TAEG, mais représentent un coût fixe pour l’emprunteur, étant non négociables.

Enfin, il est conseillé de maintenir une gestion rigoureuse de vos finances, car les banques n’apprécient pas les dépenses excessives ou les jeux d’argent.

Frais de dossier

Lorsque vous sollicitez un financement pour votre projet immobilier, il ne suffit pas de faire une simple demande orale devant le banquier. Vous devez présenter un dossier complet comprenant tous les documents nécessaires pour permettre à la banque d’analyser votre demande en profondeur. L’objectif du plan de financement est de démontrer votre solvabilité et votre capacité à rembourser le crédit jusqu’à son échéance.

Les frais de dossier couvrent le travail d’analyse effectué par la banque. Plus votre projet est complexe, plus ces frais seront élevés, généralement autour de 1 % du montant emprunté, avec un plafond souvent appliqué. Ces frais peuvent être négociés si votre demande est simple. Toutefois, certains profils, comme les travailleurs non salariés, les chefs d’entreprise ou ceux qui ne sont pas en contrat à durée indéterminée, peuvent rencontrer des délais de traitement plus longs, ce qui peut les désavantager. De plus, les prêts relais et les financements comportant plusieurs lignes de crédit, tels qu’un PTZ ou d’autres prêts aidés, engendrent des frais de dossier plus élevés.

La banque doit analyser votre dossier, et cette analyse nécessite une rémunération. Les coûts liés au traitement de votre demande de prêt, à l’évaluation de votre situation et à la vérification des documents justificatifs que vous avez soumis varient généralement entre 500 € et 1 500 €. Ces frais peuvent différer d’une banque à l’autre et dépendent également de la complexité de votre projet immobilier.

Assurance emprunteur

En matière d’assurance de prêt immobilier, vous avez le choix entre :

1. Accepter l’assurance proposée par votre banque.
2. Explorer d’autres options sur le marché.

La seconde option est souvent plus avantageuse, car les offres alternatives peuvent coûter jusqu’à trois fois moins cher.

Il est essentiel de comparer les assurances emprunteur, car cette couverture, indispensable pour obtenir un prêt, représente environ un tiers du coût total du crédit, juste derrière les intérêts. Il serait dommage de ne pas négocier cette dépense, surtout depuis la loi Lagarde de septembre 2010, qui vous garantit le droit de choisir votre contrat.

En optant pour une assurance avec des garanties équivalentes, vous pouvez économiser des milliers d’euros sur la durée de votre crédit. Pensez à utiliser un comparateur d’assurance prêt immobilier pour obtenir gratuitement plusieurs devis adaptés à votre situation parmi les meilleures offres disponibles.

Si vous avez déjà choisi l’assurance de la banque, sachez que vous pouvez facilement changer grâce à la loi Lemoine. Depuis le 1er septembre 2022, tout emprunteur peut modifier son assurance de prêt à tout moment et sans frais, sans avoir à attendre l’échéance qui était précédemment nécessaire (loi Bourquin). Plus vous changerez tôt après la signature de votre offre de prêt, plus vos économies seront significatives.

Frais d’ouverture et de tenue de compte

Lorsque vous cherchez à obtenir le meilleur prêt, il est important de comparer les offres des différentes banques. La meilleure option n’est pas toujours celle de l’établissement où vous avez déjà vos comptes. En effet, une banque concurrente pourrait facturer des frais d’ouverture et de gestion de compte. Sachez également qu’il est interdit pour les banques de conditionner l’octroi d’un prêt immobilier à la domiciliation de vos revenus, bien que certaines institutions continuent de proposer des taux préférentiels en échange de cette condition.

La domiciliation des revenus est un enjeu stratégique pour les banques, car elle les incite à activer le client pour lui offrir divers produits d’épargne, assurances et autres services payants. Si une banque exige cette domiciliation, elle doit offrir une contrepartie, généralement sous forme d’un taux d’intérêt plus avantageux, et cet avantage doit être spécifiquement défini. La législation actuelle est donc ambiguë, permettant la négociation de la domiciliation tout en interdisant aux banques de l’imposer de manière obligatoire.

Les frais de garantie

Garantir un prêt immobilier est une obligation, car cela protège la banque en cas de défaut de paiement de votre part. Vous avez plusieurs options pour garantir votre prêt :

L’hypothèque
L’Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD)
Le nantissement
Et enfin, le cautionnement, qui est la solution la plus courante.

Cependant, il est important de noter que chacune de ces garanties a un coût.

Hypothèque et IPPD

L’hypothèque et l’IPPD reposent toutes deux sur la possibilité de vendre votre bien en cas de non-remboursement du crédit. Ces options peuvent s’avérer très coûteuses, car elles impliquent les services d’un notaire, dont les frais, bien que réglementés, peuvent être élevés.

Le nantissement

Le nantissement nécessite que vous possédiez des biens incorporels, comme des parts sociales, des titres, un fonds de commerce ou une assurance vie, que vous pouvez remettre à la banque en garantie. Son coût varie selon les établissements, allant de 0 € à 1 000 €.

Le cautionnement

Le cautionnement est la solution privilégiée par la plupart des emprunteurs. Son fonctionnement est simple : une tierce personne se porte garante du remboursement de votre crédit. Cette personne peut être une société de cautionnement, une mutuelle, ou un proche. Les frais associés comprennent un montant forfaitaire de 200 €, une commission pouvant aller de 150 € à 600 €, et un coût correspondant à 0,8 % du capital emprunté.

Souscription de parts dans une banque mutualiste

Si vous avez choisi une autre banque que votre établissement habituel pour votre crédit immobilier, celle-ci peut exiger une contrepartie, généralement la domiciliation de vos revenus. Certaines banques, en plus de cette domiciliation, demandent également que vous souscriviez à un montant minimum de parts sociales, ce qui varie d’une banque à l’autre. C’est le cas des banques mutualistes, où vous êtes à la fois client et actionnaire, comme le Crédit Agricole, la Caisse d’Épargne, le Crédit Mutuel et la Banque Populaire.

Frais de remboursement anticipé

La vie d’un crédit immobilier peut être imprévisible. Vous pourriez être amené à revendre votre bien avant la fin du prêt (pour des raisons de changement de situation, de déménagement, de séparation, etc.) ou décider de le rembourser plus rapidement si vous avez des rentrées d’argent imprévues ou une augmentation de vos revenus.

Il est donc essentiel d’anticiper ces scénarios lors de votre demande de prêt et de négocier les indemnités de remboursement anticipé (IRA). En effet, rembourser par anticipation signifie rompre le contrat de prêt, ce qui pousse la banque à appliquer des IRA pour compenser la perte de revenus.

La loi fixe des limites concernant le remboursement anticipé d’un prêt immobilier : les IRA ne doivent pas dépasser six fois les intérêts du mois en cours, avec un plafond de 3 % du capital restant dû, le calcul le plus favorable étant retenu.

Bien qu’il soit presque impossible de négocier une exonération totale des IRA, il est possible d’obtenir une réduction.

Ces frais peuvent être plus facilement négociés en passant par un courtier en crédit, un expert qui vous aide à monter votre dossier de financement et dialogue directement avec les banques. Le courtier peut valider la faisabilité de votre demande et mettre en avant les points forts de votre profil. Rémunéré par la banque pour ses services, il peut également être payé par l’emprunteur, généralement autour de 1 % du montant du prêt. Si votre dossier est simple, vous pouvez avoir un meilleur pouvoir de négociation pour réduire les frais de courtage, qui ne sont intégrés dans le TAEG que si l’intermédiation est une condition pour obtenir le crédit, ce qui est rare.

Enfin, sachez qu’un courtier en assurance de prêt immobilier peut également vous accompagner gratuitement. Il vous aidera à sélectionner rapidement le contrat d’assurance le plus adapté à votre situation, au meilleur prix, tout en respectant les exigences de la banque.